物业管理直接反映城市的文明程度，是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，也是政府管理城市的重要职能，事关城市品质提升、居民生活质量改善和社会大局和谐稳定。

物业管理不等同于社会管理，物业公司是企业不是“万能的”。物业企业它的产品是提供劳务，创造效益。物业企业在实施合同中，既不能缺位，也不能越位，按照“受委托、按合同、有偿服务”的原则去履行合同。

许多业主对物业管理存在一些误区，混淆了各个主体的职能，导致居住中遇到问题时，不知道找谁解决、如何解决。

那么，物业的概念是什么？物业管理指的是什么？物业费包含什么？哪些事该其他主体管？哪些事该物业管呢？

物业的概念

综合各路观点：物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。其所指的各类建筑物可以是一个建筑物，或一幢单体建筑物，或单元建筑中的一个单元；相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相临的场地、庭院、道路等。

物业管理是什么

物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理等方式，对物业服务区域内的建筑物及其附属设施进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

物业费含什么

一般来说，物业费主要包括以下几个部分：

1、绿化养护费用；

2、清洁卫生费用；

3、秩序维护费用；

4、办公费用；

5、物业共用设施设备、共用部位的日常运行、维护费用；

6、物业管理企业固定资产折旧；

7、物业共用设施设备、共用部位及公共责任保险费用；

8、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；

9、经业主同意的其他费用。

管理职能界定

1、这些事情需要业主自行解决

家里的门窗框、门窗把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了、电源短路了，座便箱浮球不好用，室内墙皮脱落了等等，这些分户以内的业主自用部分，维修也好，更换也好，都是业主自己的事，并不属于物业服务的范围。房屋的所有权人是业主，业主专有部分的事（不包括共有部位和共用设施）都由业主自己管。这些事也可以委托物业公司，但不属于物业公司的管理服务范围，而属于有偿服务范围。

2、这些事情需要开发商解决

保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商的责任，与物业公司没有关系。由于新建小区的物业公司大部分隶属开发商，不少业主会混淆开发商和物业公司的责任。事实上，开发商将房屋卖给业主后，房屋产权属于业主，选择开发商所属的物业公司还是选择其他的物业公司，由业主通过业主大会来决定。

不少业主把应由开发商负责的问题都记到物业公司的账上，认为物业管理服务不到位。换句话说，开发商的责任由开发商承担，不论是开发商所属的物业公司还是其他物业公司，都不承担应由开发商承担的责任。

3、这些事情由相关部门管理

筹备组建业主大会、选举业主委员会、调解邻里矛盾纠纷、查处治安偷盗案件、处理违章搭建、违规装修改建、占用绿地和道路等等，这些事是政府主管部门、街道、社区的事，不是物业公司的事。这些事情，有的与物业公司没有直接关系；有的物业公司有责任配合和协助相关部门工作；有的物业公司有责任巡查、制止或向主管部门报告。

4、这些事情需要相关企业解决

业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题，由社会公共事业企业或运营商负责解决，也不是物业公司的事。《物业管理条例》明确规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用”。由于少数小区仍未实现“一户一表”，供水、供电等企业在收费时，仍看总表计费，并由物业公司按分户表代收代交，一些业主就认为是物业公司收水电费，实际上是物业公司替业主交费，替供水、供电、供暖等企业收费。因此，一方面，物业公司不能将水、电、气费与物业服务费捆绑到一起收；另一方面，供水、供电企业除无偿占用物业企业的人力资源外，还由物业企业和业主实际承担了总表与分户表之间的巨额差价，加重了经济负担。

5、这些事情需要物业解决

《物业管理条例》规定，物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。也就是说，物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。

业主和物业公司有关物业管理服务的依据就是物业服务合同，如果物业服务企业没有履行物业服务合同，侵害业主权益，业主可要求物业公司限期整改，也可向法院起诉。对业主要求解决的物业服务合同约定以外的事，物业公司应积极与有关方面反映沟通，争取使问题得到解决。

和谐小区的建设需要业主们与物业服务人员之间共同携手，双方始终抱着谦让与感恩的基本态度，相互建立深厚的感情，同时，物业管理涉及的其它相关部门和单位也要加强合作，积极参与，这样才能提高物业服务水平，提升小区业主的生活品质。